中國(guó)社會(huì)科學(xué)院11日發(fā)布《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2018-2019）》，《報(bào)告》綜合房地產(chǎn)市場(chǎng)周期、前期需求釋放以及政策調(diào)控的多重影響，預(yù)計(jì)下一輪住房需求走勢(shì)仍將保持總體回調(diào)、平穩(wěn)釋放的周期特點(diǎn)。指出，2019年的房地產(chǎn)會(huì)在平穩(wěn)中進(jìn)行調(diào)整和再度分化，而總體上樓市會(huì)轉(zhuǎn)向降溫通道，但是房?jī)r(jià)大幅度的上漲或是下跌都不會(huì)出現(xiàn)。建議，推出房地產(chǎn)稅，實(shí)行漸進(jìn)方案，只對(duì)新交易住房啟動(dòng)征收方案即住房家庭如果一旦交易將統(tǒng)計(jì)其全部住房面積，并按照起征點(diǎn)開征，不交易的住房暫不征收。

《報(bào)告》分析，2018年中國(guó)樓市形成了“春暖、夏熱、秋涼、冬冷”的態(tài)勢(shì)。

2018年8月之前，房地產(chǎn)逐步升溫，上行壓力日益加大，但是到9月房地產(chǎn)形勢(shì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)開始降溫。全國(guó)房?jī)r(jià)增幅經(jīng)歷了先升后降再升再降的過(guò)程：同比增幅由2017年9月的3.2%上升到2017年12月的13.5%，后又下降2018年3月的2.93%，又增長(zhǎng)到2018年9月的10.7%?？臻g上，差距縮小。此起彼伏，熱點(diǎn)地區(qū)變涼，冷點(diǎn)地區(qū)升溫；全國(guó)城市之間的房?jī)r(jià)差異緩慢縮小。東部城市房?jī)r(jià)增速顯著降溫，中西部城市房?jī)r(jià)增速上升明顯；一線城市、二線城市房?jī)r(jià)同比增速顯著下滑，一線城市房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)率自從2018年3月下降到-1.12%后，基本全部保持負(fù)的同比增長(zhǎng)率，二線城市同比增速也由2017年11月22%逐漸降低到2018年7月的-3%。

《報(bào)告》認(rèn)為，導(dǎo)致市場(chǎng)發(fā)生變化的原因，主要在于宏觀環(huán)境與調(diào)控政策及預(yù)期導(dǎo)致市場(chǎng)變化。2018年9月之前，由于一些上行因素的影響，盡管調(diào)控政策不斷加碼，市場(chǎng)預(yù)期仍保持顯著樂(lè)觀，從導(dǎo)致市場(chǎng)主體間預(yù)期及行為的正反饋，房地產(chǎn)上行壓力加速增大。2018年9月以后由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行、中美貿(mào)易摩擦逐漸加劇、“民營(yíng)經(jīng)濟(jì)退場(chǎng)論”等國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化對(duì)市場(chǎng)預(yù)期造成負(fù)向影響；中央從政策、監(jiān)管和輿論層面持續(xù)保持高壓態(tài)勢(shì)，地方政府調(diào)控政策不斷加碼，2018年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)已經(jīng)高達(dá)405次，比2017年同期上漲接近80%。一方面從嚴(yán)調(diào)控逐步打破了市場(chǎng)依據(jù)過(guò)去經(jīng)驗(yàn)形成的預(yù)期，另一方面，宏觀環(huán)境變化增加悲觀情緒并進(jìn)一步傳染給房地產(chǎn)市場(chǎng)。

《報(bào)告》指出，2019年樓市最可能平穩(wěn)調(diào)整和再度分化。

未來(lái)繼續(xù)上行或逆轉(zhuǎn)下行的因素都存在。上行因素包括未來(lái)的需求潛力、中國(guó)經(jīng)濟(jì)具有較強(qiáng)的韌性、炒房的利益機(jī)制沒(méi)有根本改變以及調(diào)控政策還有調(diào)整和操作的較大空間。逆轉(zhuǎn)下行的因素主要是，首先中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)仍面臨一定下行壓力，中美貿(mào)易摩擦仍存在不確定性，有關(guān)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策落實(shí)有待觀察；其次，一、二線城市房地產(chǎn)價(jià)格非常高，存在嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性價(jià)格泡沫。三四五線城市空置率已經(jīng)較高，因此存在著結(jié)構(gòu)性的數(shù)量泡沫。最后，政府的調(diào)控力度沒(méi)有絲毫放松。

一、二線城市需求仍有較大潛力，尤其是土地、住房供給短缺矛盾沒(méi)有解決。三、四、五線城市情況相反，經(jīng)過(guò)上一輪超好發(fā)展，不僅房?jī)r(jià)漲幅較大，土地、住房供給增加，這有可能會(huì)形成新一輪庫(kù)存。這或許會(huì)導(dǎo)致未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的再度分化。

《報(bào)告》認(rèn)為，樓市面臨三大風(fēng)險(xiǎn) 

房地產(chǎn)市場(chǎng)存在結(jié)構(gòu)性泡沫或?qū)⑵屏鸦蚶^續(xù)放大的雙向風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)金融存在杠桿率迅速高升且還在違規(guī)加杠桿的風(fēng)險(xiǎn)；宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行存在過(guò)度依賴房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

《報(bào)告》認(rèn)為，樓市存在四大問(wèn)題：

首先，住房發(fā)展的總量與結(jié)構(gòu)均的問(wèn)題，住房存量水平超前，潛在供給巨量。2016年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達(dá)36.6平米，高于規(guī)劃中的2020年人均35平米的目標(biāo)，戶均高達(dá)1.16，施工面積和新開工面積還在快速增長(zhǎng)，截止到2018年10月，全國(guó)住宅施工面積達(dá)54.2344億，僅2018年1-10月住房新開工面積12.39億；供需嚴(yán)重錯(cuò)配，存在存在商品住房比例高、保障住房比例低，自有住房比例高、租賃住房比例低，特大超大城市住房少、中小城市小城鎮(zhèn)住房多，高收入家庭住房多、低收入家庭住房少，戶籍人口住房多、外來(lái)人口住房少等五大結(jié)構(gòu)問(wèn)題。

其次，市場(chǎng)預(yù)期變化更加撲簌迷離。目前樓市存在著兩個(gè)矛盾性特征：總量上長(zhǎng)期潛力和短期問(wèn)題的矛盾；結(jié)構(gòu)性數(shù)量泡沫和價(jià)格泡沫的矛盾。這導(dǎo)致預(yù)期對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)更加敏感、預(yù)期對(duì)市場(chǎng)的作用更加重要、預(yù)期本身正變得更加不確定。 

再次，行政調(diào)控弊端逐漸凸顯的問(wèn)題。長(zhǎng)期過(guò)度使用行政措施，行政調(diào)控產(chǎn)生大量意料不到的問(wèn)題，導(dǎo)致市場(chǎng)亂象，加劇市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，使得行政調(diào)控作用在下降、市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制無(wú)法發(fā)揮有效作用、扭曲了市場(chǎng)供求關(guān)系和導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫擴(kuò)展。

最后，制度改革推進(jìn)依然緩慢的問(wèn)題。改革涉及基礎(chǔ)制度的改變，存在不確定性風(fēng)險(xiǎn)，客觀上要求審慎推進(jìn)。改革涉及重大利益的調(diào)整，一些部門和地方政府缺乏動(dòng)力或遇阻力。

《報(bào)告》認(rèn)為，雖然我國(guó)當(dāng)前住房市場(chǎng)整體運(yùn)行較為平穩(wěn)，但由于我國(guó)住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性短缺和結(jié)構(gòu)性過(guò)剩問(wèn)題仍長(zhǎng)期存在，本輪市場(chǎng)下行周期內(nèi)仍顯露出一些趨勢(shì)性信號(hào)和問(wèn)題，需要在未來(lái)住房市場(chǎng)調(diào)控中引起有關(guān)部門重視關(guān)注。 

《報(bào)告》建議：

要繼續(xù)保持調(diào)控定力，謹(jǐn)防調(diào)控誤傷剛需。對(duì)年輕群體的首套房剛需在首付比、還款期限上予以適當(dāng)政策傾斜，支持并鼓勵(lì)當(dāng)前銀行降低首套房貸利率的做法。

要因城施策，防控供需空間錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)。優(yōu)化調(diào)整各地的限購(gòu)、限貸和限售政策，防止中西部地區(qū)和三四線城市出現(xiàn)房地產(chǎn)庫(kù)存量過(guò)高、空置率上升的市場(chǎng)潛在隱患。

要多策并舉，促進(jìn)租賃需求平穩(wěn)釋放。應(yīng)積極建立新時(shí)代的租售并舉的住房保障制度。首先，建立保障房追溯監(jiān)管管理制度，積極發(fā)展保障房二級(jí)市場(chǎng)，提高保障房的資金效用和利用效率；其次，著重發(fā)展租賃市場(chǎng)，合理布局租賃房源，促進(jìn)梯度消費(fèi)，實(shí)施租金管制，建立親民的租賃制度。再者，適度供給長(zhǎng)效性保障房，并進(jìn)行長(zhǎng)期封閉式運(yùn)營(yíng)，長(zhǎng)期有效地解決住房問(wèn)題。住房保障制度由“?；尽毕颉按侔l(fā)展”轉(zhuǎn)變，保障房管理主體由政府向法人轉(zhuǎn)變。人才公寓和租賃服務(wù)業(yè)將成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)，地方政府將繼續(xù)熱衷于人才保障房制度建設(shè)，保障房管理將不斷引入市場(chǎng)機(jī)制。

要綜合運(yùn)用土地、財(cái)稅、金融、投資、立法等手段推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。在個(gè)人住房信息登記聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)上，加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法進(jìn)程并制定開征時(shí)間表和路線圖，增加投資投機(jī)者的持有成本和政策預(yù)期，用市場(chǎng)化方式進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)主體的行為。